برای تعیین وقت حضوری و قرارداد با وکیل از این بخش استفاده کنید.
تغییر کاربری املاک کشاورزی و زراعی به مسکونی
تغییر کاربری املاک کشاورزی و زراعی به مسکونی تغییر کاربری اراضی معمولا در دو زمینه درخواست و انجام میشود. یکی تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری یا اداری و دیگری تغییر کاربری اراضی زراعی به مسکونی که قانونگذار برای هر یک مقررات خاصی را در نظر گرفته. در این مقاله به بحث در زمینه تغییر کاربری اراضی کشاورزی و زراعی به مسکونی میپردازیم که بخاطر تغییر قیمت فراوان این املاک مورد تقاضای بسیاری میباشد.
آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغها امکانپذیر است؟ قانونگذار با هدف حفظ کاربری زمین های زراعی و باغ ها و تداوم بهره وری آنها در سال 1374 قانونی با عنوان "قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها" به تصویب رساند تا از تغییر کاربری این اراضی جلوگیری کند. مطابق قانون فوق، تغییر کاربری اراضی مزبور جز در موارد ضروری ممنوع بوده و در موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها به عهده کمیسیونی است که در آن نمایندگان وزارتخانه های کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری حضور دارند که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می شود و تصمیمات این کمیسیون با اکثریت آراء اعضا دارای اعتبار خواهد بود و این کمیسیون موظف است ظرف دو ماه از تاریخ درخواست متقاضی نسبت به تشکیل جلسه و اتخاذ تصمیم اقدام نماید.
مرجع تشخیص زمین زراعی و باغ خارج از بافت شهری تشخیص زمین های زراعی و مجوز تغییر کاربری طبق ضوابطی است که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می کند. در مواردی که به این اراضی مجوز تغییر کاربری داده می شود 80 درصد قیمت روز اراضی و باغ ها با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین گرفته می شود.
البته تغییر کاربری زمین زراعی و باغها برای سکونت شخصی مالکین کم درآمد در مساحت کوچک برابر ضوابط و تعاریفی که وزارت مذکور معین می کند مشمول این عوارض نمی شود. همچنین است در مورد نیازهای بخش کشاورزی و دامی برای تغییر کاربری این اراضی که از شمول پرداخت این عوارض خارج است.
نحوه رسیدگی به درخواست تغییر کاربری جهت تغییر کاربری زمین مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان پس از بررسی و درخواست نسبت به تهیه گزارش و کروکی و مدارک مورد نیاز اقدام و به همراه درخواست متقاضی و سایر مدارک مربوطه به مدیریت امور اراضی استان ارسال می نماید
گزارش مدیریت جهاد کشاورزی و درخواست متقاضی ، ثبت دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور اراضی می گردد
ابتدا متقاضی درخواست خود را بانضمام مدارک لازم به اداره طرح و نظریه اداره کل محیط زیست استان تحویل میدهد. مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان پس از بررسی درخواست و اسناد مربوطه نسبت به تهیه گزارش اقدام مینماید درخواست و گزارش فوق ثبت میگردد و در صورت لزوم پس از اخذ نظر دستگاههای اجرایی مربوطه مانند شهرداری مورد بررسی قرار میدهد و حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ ثبت در دبیرخانه، با رای اکثریت اعضا در مورد درخواست تصمیم می گیرد و پس از تایید تصمیم مذکور، به متقاضی اعلام میشود چنانچه تصمیم کمیسیون مخالفت با تغییر کاربری باشد توسط دبیر کمیسیون به متقاضی اعلام میشود و در صورتیکه با درخواست موافقت گردد چنانچه مشمول پرداخت عوارضی باشد نسبت به تعیین مبلغ متعلقه، مراتب به متقاضی اعلام میشود اصولا این عوارض بر مبنای 80 درصد قیمت روز اراضی و باغ ها با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری محاسبه می شود. پس از اینکه متقاضی نسبت به واریز مبلغ اقدام نماید مجوز لازم صادر میگردد
تغییر بدون مجوز کاربری اراضی زراعی و باغها چه پیامدی دارد؟ چه مالک و چه متصرف این اراضی که به صورت غیرمجاز تغییر کاربری دهند علاوه بر پرداخت عوارض معادل مبلغ بالا، به پرداخت جزای نقدی تا ٣ برابر قیمت اراضی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم می شوند و دادسراها یا دادگاه ها موظف اند پس از اعلام مراتب از سوی وزرات جهاد کشاورزی ضمن رسیدگی خارج از نوبت بدواً دستور توقیف عملیات ساخت و ساز و یا هر نوع تغییر کاربری را صادر کنند، البته فرقی نمی کند که مرتکب این عمل شخص حقیقی باشد یا شخص حقوقی و اگر کارکنان دولت و شهرداری ها و نهادها در اجرای این قانون مرتکب تخلف شوند به جزای نقدی تا سه برابر قیمت اراضی و باغ ها به بهای روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد و چنانچه این تخلف را تکرار کنند علاوه بر جریمه مذکور از خدمت در ادارات دولتی و شهرداری ها به صورت دایم محروم می شوند. سردفتران اسناد رسمی نیز در صورت تخلف از مقررات این قانون به ۶ ماه تا ٢ سال تعلیق ازخدمت محکوم خواهند شد.