حق شفعه چیست؟ شرایط آن چیست؟

حق شفعه چیست؟ شرایط آن چیست؟

این حق مخصوص اموال غیرمنقول است، املاکی که مشاع بوده و در مالکیت دو نفر باشد. بعبارت ساده هرگاه دو نفر مالک مشاعی یک ملک قابل تقسیم باشند و یکی از آندو تصمیم به فروش سهم مشاع خود به شخص ثالثی بگیرد، شریک دیگر حق دارد با پرداخت ثمن به خریدار، سهم شریک را تملک کند. به این حق، حق شفعه گفته می شود.
ماده ۸۰۸ قانون مدنی ایران حق شفعه را به این شرح تعریف کرده است:
هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
‌این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.

ارکان ایجاد حق شفعه بشرح ذیل است:
1- مال غیرمنقول باشد. پیشتر اموال منقول و غیرمنقول و تفاوت آنها تشریح شده است.
2- مال قابل تقسیم باشد. یعنی با تقسیم از مالیت نیفتد یا دچار نقصان و ضرر نشود. یعنی ضرری که قابل چشم پوشی نیست.
3- شرکا دو نفر هستند و نه بیشتر
4- یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد. با این توضیح در انتقال با عقود دیگر مانند هبه و صلح و غیره حق شفعه ایجاد نمی شود.

سایر شرایط حق شفعه:

فوری بودن حق :
شفیع باید به محض اطلاع از اینکه شریک ملک قصد انتقال سهم خود را به دیگری دارد، حق خود را به اجرا بگذارد. مگر اینکه از موضوع اطلاع نداشته باشد که عدم اطلاع خود را باید با ارائه دلیل ثابت کند. ملاک فوریت عرف است.

اجرای حق شفعه، هر معامله ای که مشتری قبل از آن یا بعد از بیع کرده باشد را باطل می کند.

پرداخت فوری و یکجای ثمن به مشتری:
شفیع باشد باید کل ثمن پرداختی مشتری را یکجا به وی پرداخت و ملک را تملک کند. در غیر اینصورت حق وی از بین می رود. همچنین جهت رعایت حق مشتری، شفیع نمی تواند مدعی اعسار شود.

کلی بودن حق شفعه:
حق شفعه را نمی‌توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود صاحب حق مزبور یا باید کلا از آن صرف نظر کند یا این حق را نسبت ‌به تمام مبیع ‌اجرا نماید.
همچنین اگر شفیع فوت کند و وراث او چند نفر باشند نیز در صورتیکه یک یا چند نفر از ورثه حق خود را اسقاط نمایند سایر ورثه یا باید حق شفعه را نسبت به همه مبیع اجرا کنند یا کلا از آن صرف نظر کنند.

حق شفعه در معامله خیاری:
مطابق ماده 814 قانون مدنی خیاری بودن بیع نیز مانع اجرای حق شفعه نیست.

حق شفعه در بیع صحیح:
این حق، از آثار بیع صحیح است بنابراین در بیع فاسد ایجاد نمی شود.

تعدد مبیع و حق شفعه:
اگر مبیع متعدد بوده و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگر قابل شفعه نباشد حق شفعه را میتوان نسبت به بعضی که قابل شفعه است به قدر حصه آن بعض از ثمن اجرا نمود.

حق شفعه و شریک ملک وقف:
اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد، حق شفعه برای متولی یا موضوف علیهم ایجاد نمی شود.
حق شفعه و ممر و مجرای ملک مشترک:
اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آن‌ها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگر چه در خود ملک مشاعاً شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه ندارد.

حق شفعه و فروش درخت و بنا:
اگر بنا یا درخت بدون زمین فروخته شوند حق شفعه ایجاد نمی شود.

مسئولیت مشتری در مقابل شفیع:
در مقابل شریکی که به حق شفعه تملک می‌کند مشتری ضامن درک است نه بایع لیکن اگر در موقع اخذ به شفعه مورد شفعه هنوز به تصرف مشتری داده نشده باشد شفیع حق رجوع به مشتری نخواهد داشت.
مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از اخذ به شفعه در ید او حادث شده باشد ضامن نیست و همچنین است بعد از اخذ به شفعه و مطالبه در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد.
نمائاتی که قبل از اخذ به شفعه در مبیع حاصل می‌شود در صورتی که منفصل باشد مال مشتری و در صورتی که متصل باشد مال شفیع ‌است ولی مشتری میتواند بنایی را که کرده یا درختی را که کاشته قلع کند.
هر گاه معلوم شود که مبیع حین‌البیع معیوب بوده و مشتری ارش گرفته است شفیع در موقع اخذ به شفعه مقدار ارش را از ثمن کسر‌ میگذارد.

حق شفعه قابل اسقاط است:
حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط آن به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع می‌شود

منبع: وب وکیل