برای تعیین وقت حضوری و قرارداد با وکیل از این بخش استفاده کنید.
الزام به اخذ گواهی پایان کار
الزام به اخذ گواهی پایان کار
هر ساختمانی پس از ساخت و تکمیل برای دریافت سند نیاز به صورتمجلس تفکیکی و گواهی پایان کار دارد. مرجع صادرکننده شهرداری منطقه مربوطه می باشد. اگر خریدار ملکی باشیم که مالک یا فروشنده نسبت به انتقال سند اقدامی نمیکند چه باید کرد؟
این سوال در موارد عادی که ملکی دارای سند بوده و گواهی های لازم قبلا برایش صادر شده است با طرح دعوای الزام به تنظیم سند امکان پذیر است. اما این فرض اول خود در دو وضعیت قابل بررسی است: 1- ملک را از مالکی که سند بنامش است خریداری نموده ایم:
در اینصورت با طرح دعوای الزام به تنظیم سند به طرفیت مالک در دادگاه محل وقوع ملک اقدام می شود. دادگاه بعد از بررسی و استعلام از اداره ثبت مربوطه در صورتیکه قرارداد بیع موجود باشد و پاسخ استعلام نیز از مالکیت فروشنده حکایت داشته باشد اقدام به صدور رای مبنی بر الزام فروشنده به تنظیم سند خواهد کرد. 2- ملک را از شخصی که سند بنامش نیست اما بموجب مبایعه نامه مالک است خریداری کردیم:
در این بخش باید توجه شود هرچند خریدار رابطه مستقیمی با صاحب سند ندارد و شاید تصور شود دعوای الزام به تنظیم سند فقط به طرفیت فروشنده مستقیم کافیست اما کاملا اشتباه است و دعوا با این کیفیت قطعا رد می شود. راه حل اینست که در دادخخواست خود هم مالک رسمی یعنی شخصی که سند بنامش است و هم فروشنده یعنی کسیکه ملک را به شما فروخته طرف دعوا قرار دهید. حتی اگر ملک به موجب مبایعه نام های متعدد به شما رسیده با ارائه تمامی مبایعه نامه ها و خوانده قراردادن کلیه ایادی سابق، اقدام به طرح دعوا می نمایید. در صورتیکه مانعی در صدور رای نباشد یعنی مانند فرض اول سند بنام مالک رسمی بوده و ایرادی به مبایعه نامه های بعدی وارد نباشد، دادگاه با رد دعوا نسبت به فروشندگانی که ملک بنام آنها نیست حکم به محکومیت صاحب سند صادر می نماید.
فرض دوم:
ملک خریداری شده دارای گواهی پایان کار نیست. مانند املاک تازه ساخته شده و آپارتمان های پیش فروش اگر ملکی خریداری کردید که تازه ساخته شده و هنوز مراحل اداری خود برای پایان کار را طی نکرده است و شما قصد دارید الزام فروشنده را به تنظیم سند بنام خود درخواست نمایید در این فرض همراه با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و گواهی پایان کار را نیز مطرح کنید. چرا که مقدمه صدور سند، این دو سند می باشد و بدون آنها دعوای شما محکوم به رد خواهد بود.
گواهی پایان کار ساختمان چیست:
مرجع صدور گواهی پایان کار کجاست؟
گواهی پایان کار سندی است که پس از اختتام کلیه عملیات ساختمانی براساس تقاضای مالک یا وکیل قانونی آن توسط شهرداری و با توجه به شناسنامه فنی و ملکی ساختمان صادر می گردد.. اگر ساختمان دارای تخلفاتی باشد که مورد تایید شهرداری نباشد پرونده به کمیسیون ماده 100 ارجاع می شود. اگر رای کمیسیون ماده صد، مبنی بر تخریب باشد این رای قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری خواهد بود. اگر رای کمیسیون مبنی بر جریمه باشد پس از طی مراحل مربوطه و پرداخت جرایم، صدور گواهی مذکور بلامانع است.
طرفین دعوای الزام به اخذ پایان کار: خواهان این دعوا معمولا خریدار ملک است که از صدور پایان کار منتفع می شود. خوانده دعوا نیز غالبا فروشنده ملک است که مالک رسمی ملک نیز می باشد. البته ممکن است شخص دیگری غیر از مالک رسمی ملک متعهد به اخذ پایان کار باشد؛ برای مثال در قراردادهای مشارکت در ساخت معمولا سازنده متعده به دریافت گواهی پایان کار است. همچنین پیش فروشنده در قرارداد پیش فروش. اگر شخص متعهد به اخذ پایان کار مثل سازنده یا پیش فروشنده، شخصی غیر از مالک رسمی ملک باشد، دعوای الزام به اخذ پایان کار باید علیه هر دو اقامه شود. ذکر نام شهرداری به عنوان خوانده در دعوای الزام به اخذ پایان کار ضرورت ندارد اما در فرضی که شهرداری به صورت غیر قانونی از صدور پایان کار امتناع نماید، دعوای الزام شهرداری به صدور پایان کار به طرفیت شهرداری اقامه می شود.
کسی که در حکم دادگاه محکوم به اخذ پایان کار می شود، چه مالک رسمی ملک و یا شخص متعهدبه اخذ پایان کار، مسئول پرداخت خسارات وارده خواهد بود.
اگر در قرارداد بیع تصریح به الزام به دریافت کواهی پایان کار نشده باشد چه باید کرد؟ با توجه به اینکه تنظیم سند رسمی از تبعات خرید و فروش ملک است و برای تنظیم سند نیز گواهی مذکور الزامی است بنابراین دراین فرض هم مانعی برای طرح دعوا نخواهد بود.
دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای الزام به اخذ پایان کار دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای الزام به اخذ گواهی پایان کار مانند اغلب دعاوی مربوط به ملک، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، خواهد بود.
نحوه اجرای رای پایان کار : پس از صدور رای مبنی بر محکومیت مالک یا متعهد به اخذ پایان کار و قطعیت رای، ذینفع این رای، درخواست اجرای رای و صدور اجراییه باید تقاضای صدور اجراییه را مینماید. اگر مالک یا سازنده ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ اجراییه حکم را اجرا نکند یعنی نسبت به اخذ پایان کار اقدامی ننماید خواهان می تواند مطابق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی خود نسبت به گرفتن پایان کار اقدام و هزینه های آن را از محکوم علیه مطالبه نماید.