تفاوت مبایعه نامه با قولنامه

تفاوت مبایعه نامه با قولنامه

شاید شما هم مانند بیشتر مردم تصور کنید تفاوتی بین مبایعه نامه و قولنامه وجود ندارد و هر دو یک معنا و یک اعتبار دارند. اما این دو با هم تفاوت اساسی دارند چرا که اثرات حقوقی و تبعات آنها مانند هم نیست. هرچند قطعا هر دوی آنها برای طرفین امضا کننده تعهداتی در بر داشته و آنها را ملزم به انجام آن تعهدات می کند اما نحوه الزام طرفین در مبایعه نامه با قولنامه فرق دارد. بطور مثال بیع احکام خاصی دارد که در مبایعه نامه قابل استناد است اما در قولنامه جاری نیست. اما از باب تعهدات مطابق قانون مدنی بخصوص در ماده 10 قانون مورد اشاره که هر توافقی تا جایی که مغایر قوانین نباشد تعهد آور است بنابر این قولنامه نیز از این بابت ایجاد تعهد می کند بدون اینکه احکام بیع بر آن مترتب باشد.
بهتر است پیش از بررسی تفاوت این دو موضوع، تعریف هر کدام را بدانیم تا به میزان اعتبار و اثرات و تبعات هر یک پی ببریم.
مبایعه نامه چیست ؟

در خرید و فروش اموال بخصوص املاک، وقتی شخصی ملک خود را در قبال ثمن معینی، به دیگری منتقل می کند عمل حقوقی مذکور بیع می باشد و نوشته ای که مابین طرفین تنظیم و تبادل می شود مبایعه نامه است. بدین ترتیب با تنظیم مبایعه نامه و تبادل مبلغی از ثمن به هر میزان، کم یا زیاد، عمل بیع واقع شده است.
قولنامه چیست ؟

قولنامه یا وعده بیع مربوط به زمانی است که طرفین قصد خرید و فروش دارند اما شرایط و مقدمات لازم برایشان فراهم نیست. بنابراین اقدام به نوشتن قولنامه می کنند و تعهد میکنند در زمانی دیگر ملزم به انجام بیع شوند. بنابراین تا این مرحله و با صرف نوشتن قولنامه انتقال مال صورت نمیگیرد.
تفاوت مبایعه نامه با قولنامه:


هرچند این نوشته ها بعنوان سند عادی هر کدام در جای خود الزام آور می باشند اما تفاوت هایی دارند از جمله :
- در قولنامه بدون پرداخت مبلغ نیز تعهد به انجام بیع صورت می گیرد چرا که این عمل وعده به انجام بیع در زمانی دیگر است اما در مبایعه نامه رد و بدل شدن حداقل بخشی از ثمن هرچند اندک لازمه تحقق آن است و بدون پرداخت ثمن بیعی انجام نشده است. و همین موضوع می تواند سبب ساز مشکلاتی برای فروشنده باشد چرا که خریدار با پرداخت همان اندک مبلغ، مالک ملک شده و فروشنده قادر به فسخ و انتقال به دیگری نیست مگر در مواردی مانند تحقق خیارات و یا شروط و سایر موارد.. .
- بعد از تنظیم مبایعه نامه بدلیل انجام عمل بیع، فروشنده انتقال مالکیت انجام داده و از فروش مجدد مال به شخص دیگر ممنوع است و در صورت ارتکاب این عمل می تواند مشمول انجام فروش مال غیر باشد هرچند ثمن معامله را کامل نگرفته باشد و حتی مبلغی ناچیزی دریافت کرده باشد . اما در قولنامه عمل خرید و فروش صورت نگرفته است.
- در صورت بروز اختلاف در انجام موضوع مورد نظر و عدم همکاری فروشنده با خریدار ، اگر مبایعه نامه باشد خریدار امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند را دارد. اما اگر قولنامه باشد خریدار صرفا می تواند دادخواست الزام به ایفای تعهد (الزام به تنظیم مبایعه نامه ) را بدهد که البته نتیجه کاملا منوط به مندرجات و مفاد قولنامه تنظیمی است.
دادگاه صالح به رسیدگی به دعاوی مربوط به مبایعه نامه و قولنامه:

در خصوص مبایعه نامه و قولنامه با موضوع مال غیر منقول، بدلیل ارتباط مستقیم دعوا با ملک، مانند دعاوی دیگر مرتبط با ملک، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد. بنابراین در صورت نیاز به طرح دعوای الزام به تنظیم سند یا الزام به ایفای تعهد مبنی بر تنظیم مبایعه نامه، ضمن تنظیم دادخواست در دفاتر خدمات قضایی دادگستری، دفاتر مذ کور دادخواست شما را همراه منضمات آن، به دادگاه صالح یعنی دادگاه محل وقوع ملک متنازع فیه، ارسال خواهند کرد.
اما اگر بین طرفین مبایعه نامه یا قولنامه ای با موضوع مال منقول مانند خودرو تنظیم شده که طرف انتقال دهنده از انجام تعهد خود یعنی انجام بیع خودداری می کند طرف مقابل ضمن مراجعه به دفاتر خدمات قضایی ، دادخواست الزام به ایفای تعهد مبنی بر تنظیم مبایعه نامه را تنظیم می کند. اما در این خصوص، دادگاه صالح مطابق آیین دادرسی مدنی دادگاه محل اقامت خوانده است. اگر خوانده در ایران سکونت نداشته باشد نیز محل سکونت موقت وی ملاک است.
- نکته مهم :

برای تشخیص قولنامه از بیع نامه صرفا نباید به عنوان قرارداد توجه نمود
بلکه ضرورت دارد تا قرارداد به‌طور دقیق مطالعه و تفسیر شود تا با توجه به قصد مشترک طرفین، نوع سند تنظیمی را مشخص ساخت.
چرا که مطابق قاعده العقود تابعه للقصود، قرارداد تابع قصد واقعی طرفین است.

بنابراین با توجه به اینکه ممکن است شما در مقام خریدار یا فروشنده باشید و اثرات هر یک از این اقدامات حقوقی متفاوت است بهتر است قبل از تنظیم و امضا هر سندی از جمله مبایعه نامه یا قولنامه با وکلای دادگستری فعال در حوزه املاک مشورت نمایید.
منبع: وب وکیل