انتقال ملک تجاری توسط مستاجر به شرکت خودش آیا مصداق انتقال به غیر است؟

رای وحدت رویه شماره 42 مورخ 1351/08/02 دیوان عالی کشور

هر گاه در سند اجاره حق انتقال به غیر جزء یا کلاً از مستأجر سلب شده و او مورد اجاره را به شرکتی ولو خود مدیر آن باشد واگذار نماید انتقال به غیر تحقق یافته است
سوال این است که اگر مستاجر ملک تجاری، مورد اجاره ای را به شرکت خودش منتقل نماید هم انتقال به غیر صورت گرفته است؟


خلاصه جریان

1- آقای حسین چیت ساز دادخواستی به خواسته حکم بر تخلیه سه باب حجره از طبقه اول سرای چیت ساز که در اجاره آقای حسین قاسمیه بوده تقدیم دادگاه بخش تهران نموده و حکم بر تخلیه مورد اجاره به زیان آقای حسین قاسمیه صادر گردیده که محکوم علیه پژوهش خواسته است و شعبه 39 دادگاه شهرستان در پرونده کلاسه 45/590 چنین رأی داده است:



اعتراض عمده وکیل پژوهش خواه این است که از بدو اجاره حجره‌های مورد دعوی موکل شخصاً و به طور انفرادی از آن‌ها استفاده نمی‌کرده بلکه با دوستان و اشخاص دیگری شرکت مختلط تشکیل و به عنوان شرکت تجارتی از مورد اجاره استفاده می‌شده است و پژوهش خوانده از این امر اطلاع داشته و رضایت عملی و ضمنی ابراز نموده است و مال الاجاره از شرکت دریافت می‌کرده است این دفاع به نظر دادگاه وارد نیست زیرا دلیلی بر رضایت پژوهش خوانده به انتقال مورد اجاره کلاً یا جزئاً به غیر ابراز نشده و قبوض ارائه شده در مرحله بدوی آنچه مربوط به اتاق‌های مورد اجاره پژوهش خواه است حاکی است که اجاره از طرف شخص پژوهش خواه داده شده است به شرکت طلایی ـ چند فقره دیگر از قبوض مربوط به حجره‌های دیگر است و از طرف شرکت دیگر داده شده است و ارتباطی به مورد دعوی ندارد وبا توجه به رونوشت اجاره‌نامه 4254 مورخ 26/5/1338 دفترخانه 85 تهران که حق انتقال به غیر از مستأجر جزئاً و کلاً سلب گردیده و طبق مدارک دعوی و اظهارات و اقرار وکیل پژوهش خواه مورد اجاره به شرکت طلایی انتقال داده شده است و بر فرض این که شخص پژوهش خواه رئیس هیأت مدیره شرکت باشد ولی به هر حال شخصیت حقیقی او با شخصیت حقوقی شرکت علی حده و جدا می‌باشد و حداقل این است که مورد اجاره جزئاً منتقل گردیده و عده دیگری در اجاره شریک شده‌اند و اعتراضات پژوهش خواه موجهاً و مستدلاً در مرحله بدوی رد گردیده و به نظر دادگاه موجبی برای فسخ دادنامه شماره 345 مورخ 12/9/1345 شعبه 30 دادگاه بخش تهران به نظر نمی‌رسد حکم بر استواری دادنامه مذکور صادر می‌گردد.
2- آقای محمود خطاپوش دادخواستی به خواسته تخلیه مورد اجاره به طرفیت آقای رضا کرملو به دادگاه بخش تهران تقدیم نموده و شعبه 30 حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده است بر اثر پژوهش خواهی شعبه 24 دادگاه شهرستان چنین رأی داده است:
حکم دادگاه بدوی نسبت به تخلیه مورد اجاره به استناد بندهای 2 و 3 قانون مالک و مستأجر و ماده (951) قانون مدنی صادر شده است که خلاصه عبارت است از این که مستأجر در عین مستأجره اقدام به احداث اتاق نموده و قسمتی از مغازه را خراب کرده و بعد با مصالح دیگری ساخته است و دفاع وی به این که چون قصد جلوگیری از حیف و میل اشیا را داشته است مبادرت به این عمل کرده است برخلاف اذن و عرف محسوب می‌گردد و نیز بدون داشتن حق انتقال عین مستأجره در اختیار شرکت فولادکار قرار گرفته و دفاع مستأجره بر این که مدیر شرکت مزبور است و اکثریت سهام شرکت به مشارالیه تعلق دارد به این علت که شخصیت حقوقی دارد و عین مستأجره به شخص مستأجر اجاره داده شده بوده مورد قبول قرار نگرفته است به نظر دادگاه با توجه به محتویات پرونده و مواد استنادیه رأی صادره لازم الفسخ است زیرا اولاً بند (2) ماده (8) حق درخواست تخلیه را موقعی به مالک داده است که مستأجر شخصاً در استفاده از عین مستأجره مباشرت نکرده باشد و در مانحن فیه مباشرت وی ولو به صورت مدیریت شرکتی در عین مستأجره مورد معارضه و انکار نیست و نمی‌توان گفت چون مستأجر مدیر عامل شرکتی شده است با این که آن مستأجر به عنوان مدیر عامل در مورد اجاره مباشرت به کسب دارد مع هذا مستأجر در عین مستأجره مباشرت به کسب ندارد استدلال دادگاه بدوی به نحوی که اظهار شده است در صورتی صحیح بوده که مستأجر عین مستأجره را به شرکتی که شخصیت حقوقی دارد واگذار کرده باشد و خود نیز به هیچ صورتی در عین مستأجره مباشرتی ننماید البته در آن صورت بند 2 ماده (8) مصداق پیدا می‌کند ولی در وضع فعلی که مستأجر در عین مستأجره شخصاً نیز مشغول کسب است چطور می‌توان مباشرت او را ندیده گرفت لفظ شخصاً که در این بند ذکر شده است در مقابل وکالت و نمایندگی برای مباشرکت به دیگری نداده است بلکه نحوه کسب و تجارت خود را عین مستأجره به صورت شرکت تجارتی آورده است که خود نیز آن را اداره می‌کند این اقدامی است مربوط به نحوه اجرای عمل کسب و تجارت مستأجر که امری مربوط به خود وی می‌باشد و ارتباط به مالک ندارد ثانیاً نسبت به تعدی ... ) و بالنتیجه حکم بدوی را که مبن ی بر تخلیه مستأجره بوده فسخ و حکم به نفع پژوهش‌خواه صادر نموده است. به قسمی که ملاحظه می‌فرمایید بین دو حکم شعب 39 و 24 راجع به استنباط از قوانین مربوط به افراد حقیقی و حقوقی شرکت‌ها اختلاف نظر حاصل و رویه مختلف اتخاذ گردیده است و لذا به استناد ماده (3) از مواد ذیل قانون آیین دادرسی کیفری مصوب سال 1337 تقاضای طرح موضوع مختلف فیه را در آن هیأت عالی دارد تا با اتخاذ تصمیم شایسته ایجاد رویه واحد گردد.

نظریه دادستان کل
مسئولیت حقوقی و مسئولیت جزایی شخص حقوقی ـ اگر شخص مرتکب عمل زیان آور برای شخصیت حقوقی بشود شخص حقوقی نمی‌تواند بیش از اموالی که دارد مسئول باشد این مسئولیت هم در صورتی است که اقدامات شخص فیزیک ارتباط به اداره شرکت داشته باشد در این‌جا این سؤال پیش می‌آید که آیا چنین شخصی نسبت به دارایی خود مسئولیت دارد؟ رویه قضایی و قانون گرایش دارد به این که افراد فیزیکی را که مرتکب خطا می‌شوند مسئول بداند تا نتوانند اعمال خطا آمیز خود را تحت لوای شرکت بدون ضمانت اجرا قرار دهند در مورد مسئولیت جزایی وقتی ایجاب می‌گردد که متضمن تقصیر باشد بنابراین دشوار است شخص حقوقی را هنگامی که شخص فیزیکی مرتکب جرم می‌شود مسئول دانست به علاوه مجازات جزایی غیر از جریمه نمی‌تواند در مورد شخصیت حقوقی قابل اعمال باشد. در قضیه مورد بحث چون موجر عین مستأجره را به مستأجر که خود را یک فرد حقیقی معرفی نموده اجاره داده و به همین کیفیت توافق به عمل آمده است و از طرفی شخصیت حقیقی افراد از شخصیت حقوقی آن‌ها مجزا است لذا به نظر دادسرای دیوان عالی کشور نظریه شعبه 39 دادگاه تالی قابل قبول می‌باشد.
دادستان کل کشور ـ‌ دکتر علی آبادی

رأی وحدت رویه شماره 42 مورخ 2/8/1351 هیأت عمومی دیوان عالی کشور
نظر به این که شخصیت حقوقی شرکت تجارتی از مدیر آن به کلی مجزا و امکان برکناری مدیر شرکت همیشه موجود است و همین که منافع عین مستأجره به شرکتی واگذار شده مستأجر شرکت است نه مدیر آن.بنابراین هر گاه در سند اجاره حق انتقال به غیر جزء یا کلاً از مستأجر سلب شده و او مورد اجاره را به شرکتی ولو خود مدیر آن باشد واگذار نماید انتقال به غیر تحقق یافته و نظر شعبه 39 دادگاه شهرستان تهران در این زمینه صحیح و مطابق با اصول و موازین قانونی است این رأی به موجب ماده (3) از مواد اضافه شدن به قانون آیین دادرسی کیفری برای دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.
منبع: وب وکیل