برای تعیین وقت حضوری و قرارداد با وکیل از این بخش استفاده کنید.
معاملات معارض
معاملات معارض ابتدا به بررسی معاملات معارض و تعریف آن می پردازیم و سپس به آثار مترتب بر آن. تعریف : زمانیکه نسبت به یک مال یا ملک دو معامله صورت بگیرد به گونه ای که مالک آنرا به دو نفر بفروشد، بدلیل عدم امکان تحقق و اعتبار هم زمان ، این معاملات، معارض، نامیده می شوند. انواع معاملات معارض در املاک : - هردو معامله با سند عادی انجام شده باشد. - هر دو معامله با سند رسمی انجام شده باشد. - یکی از معاملات به صورت عادی و دیگری رسمی باشد که خود به دو صورت ممکن است. - معاملات معارض به صورت عادی : بطور قطع معامله مقدم نسبت به مؤخراعتبار دارد. اما تشخیص تقدم و تأخر به چه صورت است ؟ نظر به اینکه تاریخ اسناد عادی نسبت به اشخاص ثالث قابل استناد نیست ، چگونه می شود تقدم و تأخر را احراز نمود. تشخیص تقدم یکی از این معاملات نسبت به دیگری ، از طریق قرائن و شواهد با دادگاه است. - تعارض دو سند رسمی : تعارض دو سند رسمی در عمل کمتر پیش می آید . زیرا سردفتران هنگام ثبت معاملات رسمی از اداره ثبت مربوطه استعلام می کنند . اما به هرحال اگر چنین موضوعی پیش بیاید ، حتما باید عدم اعتبار یکی از اسناد به دلایل قانونی مانند جعل اسناد مربوطه یا عدم اعتبار معاملات مربوطه ثابت شود. - تعارض اسناد عادی و رسمی : اگر دو سند عادی و رسمی معارض وجود داشته باشد و سند رسمی مقدم بر سند عادی باشد بی تردید سند رسمی معتبر خواهد بود. مگر دارنده سند عادی دلیل بر بی اعتباری معامله منشاء سند رسمی ارائه نماید. اما در صورتیکه سند عادی نسبت به سند رسمی مقدم باشد ، در صورتی سند عادی معتبر خواهد بود که قابل ترتیب اثر باشد. البته لازم به ذکر است در مناطقی که ثبت املاک اجباری باشد ، اسناد عادی نسبت به معامله املاک فاقد اعتبار هستند. رای وحدت رویه شماره 43 مورخ 100/08/51 در تایید این نظر وجود دارد که : (( نظر به اینکه شرط تحقق بزه معامله معارض قابلیت تعارض دو تعهد نسبت به یک مال است و در نقاطی که ثبت اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیر منقول اجباری باشد ، سند عادی راجع به آن اموال در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نیست. به تبع همین رای وحدت رویه حتی برخی محاکم اعتقاد به بزه فروش مال غیر یا انجام معاملات معارض ندارند. هر چند سوءنیت فروشنده قابلیت انطباق با مواد قانونی دیگر را می تواند داشته باشد اما در غالب فروش مال غیر قابل تعقیب نیست چرا که به اعتقاد این گروه، با سند عادی هیچگونه انتقال مالکیتی صورت نگرفته است. رأي هيأت عمومي ديوانعالي كشور نظر به اينكه شرط تحقق بزه مشمول ماده (117) قانون ثبت اسناد و املاك قابليت تعارض دو معامله يا تعهد نسبت به يك مال ميباشد و در نقاطي كه ثبت رسمي اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غيرمنقول به موجب بند اول ماده (47) قانون مزبور اجباري باشد سند عادي راجع به معامله آن اموال طبق ماده (48) همان قانون در هيچيك از ادارات و محاكم پذيرفته نشده و قابليت تعارض با سند رسمي نخواهد داشت بنابراين چنانچه كسي در اين قبيل نقاط با وجود اجباري بودن ثبت رسمي اسناد قبلاً معاملهاي نسبت به مال غيرمنقول به وسيله سند عادي انجام دهد و سپس به موجب سند رسمي معاملهاي معارض با معامله اول درمورد همان مال واقع سازد عمل او از مصاديق ماده (117) قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلكه ممكن است بر فرض احراز سوءنيت با ماده كيفري ديگري قابل انطباق باشد اين رأي طبق قانون وحدترويه قضايي مصوب سال 1328 براي شعب ديوانعالي كشور و دادگاهها در موارد مشابه لازمالاتباع است