تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری یا اداری

تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری و اداری

ابتدا باید بدانیم منظور از کاربری چیست؟
کاربری ملک همان مقصود و هدفی است که ملک برای آن احداث شده بعبارت دیگر کاربرد و نحوه استفاده از ملک، کاربری آن است که با توجه به طرح تفصیلی شهرداری و بر اساس چگونگی استفاده از آن ملک و فعالیت‌های شهری در اطراف آن مشخص می‌شود و توسط شهرداری در پروانه ساخت درج میگردد مانند کاربری مسکونی ، اداری، تجاری و صنعتی ...
اکنون در این نوشتار میخواهیم بدانیم تغییر کاربری ملک یعنی چه؟ چگونه باید کاربری ملک را تغییر دهیم؟ تغییر کاربری مسکونی به تجاری چگونه است؟ تغییر کاربری ساختمان چه هزینه‌ای دارد؟
عمده مواردیکه عموم مردم با آن روبرو هستند تغییر کاربری املاک کشاورزی به مسکونی است و همچنین تغیییر کاربری املاک مسکونی به اداری که در این مقاله به بخش دوم میردازیم
در نظر داشته باشید که پنج نوع كاربری اصلی برای املاک در طرح تفصيلی شهر تهران تعريف شده است، مسكوني، تجاری، اداری، پهنه سبز و مختلط كه گزينه آخر شامل ملک‌هايی با چند نوع كاربری هستند. در طرح تفصيلی شهر تهران تمام اين كاربری‌ها برای تک تک املاكی كه در شهر تهران وجود دارند، مشخص شده است و با مراجعه به نقشه اين طرح، می‌توان از دیگر كاربری‌های مجاز برای ملک موردنظر اطلاعات خوبی كسب كرد.

منظور از تغییر کاربری چیست؟
تغییر کاربری یا تغییر بهره‌برداری عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث، غیر از آنچه در محتوای طرح و پروانه ساختمان قید گردیده است. به دلیل وضعیت تفاوت قیمت ملک مسکونی با تجاری در شهرهایی مثل تهران، تغییر کاربری مسکونی به تجاری از جمله تغییر کاربری‌های رایج بین عموم مردم است.
محلی که در آن تاجر، کاسب یا پیشه‌ور به فعالیت تجاری یا کسبی اشتغال دارد، مکان تجاری محسوب می‌شود. به عبارت دیگر، کاربری تجاری مربوط به مراکزی است که اشخاص حقیقی و حقوقی طبق قانون تجارت، عملیات تجاری انجام می‌دهند و معاملات و داد و ستد می‌کنند.

چگونگی تغییر ملک مسکونی به تجاری
برای درخواست تغییر کاربری، مراحل زیر طی شود:

1- مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی
براي اين كار نخستين قدم مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی و ارائه درخواست است. فرم درخواست را با ارائه مشخصات ملک و مالک پر کرده و ذكر مي‌كنيد كه چه نوع كاربری‌ای به كاربری ديگر تغيير پيدا خواهد کرد. سپس مدارک اوليه خود را به دفا‌تر خدمات نوسازی تحویل می‌دهید. تمام مراحل پرونده به صورت الکترونیک انجام می‌شود.

2- بازرسی از محل
در اين مرحله اظهارات ذكر شده در درخواست مالک با آنچه در بازرسی به چشم مي‌خورد مطابقت داده مي‌شود. بازرس در اين مرحله اطلاعات مورد نياز برای تأييد تغيير كاربری ملک را جمع‌آوری مي‌كند؛ مانند عرض معبر و شرایط اطراف ملک. در اين مرحله اگر ملک مورد نظر دارای تخلفی باشد، قبل از انجام هر مرحله ديگری به اين تخلف باید رسیدگی شود.

برخي تخلفات برای رسيدگی به اداره معماری و شهرسازی استان ارجاع داده ‌شده و برخی از آن‌ها توسط شهرداری منطقه و يا ناحيه حل مي‌شوند. اگر مالک برای تغيير كاربری قصد تخريب و نوسازی نداشته باشد، بعد از بازرسی از محل، تكليف تغيير كاربری مشخص مي‌شود. اگر براساس ضوابط تعيين‌شده پهنه‌ای كه ملک در آن قرار دارد، امكان تغيير آن كاربری را داشته باشد، مجوز لازم برای تغيير كاربری صادر مي‌شود.

3- صدور دستورنقشه
دستور اوليه برای تهيه نقشه ملک جديد با كاربری تعيين شده، توسط دفا‌تر نوسازی ارائه مي‌شود. در اين دستور نقشه با توجه به موقعيت ملک و فضای شهری اطراف آن، تعداد طبقات ساختمان جديد، سطح اشغال و كاربری آن تعيين مي‌شود. دستورنقشه حدود كلی فضاهای مختلف از جمله نورگير و پاركينگ و… را مشخص مي‌كند. موقعيتي كه ملک در آن قرار دارد و بافت اطراف آن تأثير زيادی روي اين دستورنقشه دارد؛ مثلا برخی از موارد مانند قرار داشتن در حريم بنايی باستانی، باعث محدود شدن ارتفاع ساخت و حتی نمای ساختمان مي‌شود.

توجه داشته باشید که اگر مالک نسبت به دستور نقشه صادر شده اعتراضی داشته باشد، بايد قبل از ورود به مرحله بعد به آن رسيدگی كند.

4- تهیه نقشه توسط مالک
مالك براساس دستور نقشه‌ای كه صادر شده است بايد برای تهيه نقشه اقدام كند. موارد ذكر شده در دستور نقشه برای كاربری جديد در طراحی نقشه ملک تأثير زيادی دارد؛ برای مثال ملكی كه كاربری آن به تجاری تغيير پيدا مي‌كند، طبق دستورنقشه خود بايد به احداث پاركينگ و فضای لازم برای ورود و خروج خودروی آتش‌نشاني و… توجه كند.

5- صدور پروانه برای کاربری جدید
در این مرحله نقشه تهيه شده توسط مهندسان طراح و مالک به دفا‌تر خدمات نوسازی ارائه می‌شود. بعد از بررسی كامل نقشه و جانمايي‌های انجام شده در آن، نقشه به تأييد كار‌شناسان دفا‌تر خدمات نوسازی می‌رسد. درصورت وجود مشكل و مغايرت نقشه با دستور نقشه صادر شده توسط دفا‌تر نوسازی، مالک بايد آن را اصلاح كند و مجددا به دفا‌تر ارائه دهد. بعد از تایید کارشناسان، مجوز نوسازی و تغيير كاربری صادر می‌شود و به مالک اطلاع داده می‌شود.

6- نوسازی ملک با کاربری جدید
حالا كه مجوز لازم برای تغيير كاربری ملک صادر شده است، ملک موردنظر تخريب و ساختمان جديد با ويژگی‌های از پيش تعيين‌شده، جايگزين ملک قبلی می‌شود. اغلب تغيير كاربری‌ها، با تخريب و نوسازی مجدد ملک روبه‌رو است؛ مثلا ملكی مسكونی كه قرار است به ملكي تجاری تبديل شود، بايد شرايط لازم برای تبديل شدن به ملكی تجاری را داشته باشد. به عنوان مثال تأمين فضاهايی مثل انبار، محل بارگيری، پاركينگ و ديگر فضا‌ها كه در يک ملک مسكونی به آن نيازی نيست، از ملزومات ساختن يک ملک تجاری است.

مدارک مورد نیاز برای تغییر کاربری
مدارک شناسایی مالک و یا نماینده قانونی او به همراه وکالت‌نامه اعطایی
اصل سند ملک
مشخصات کامل ملک مانند کد پستی، کروکی و غیره
برگ تسویه حساب عوارض شهرداری به همراه برگ تسویه حساب مالیات
نقشه ملک جدید که به تناسب کاربری جدید مورد نظر طراحی شده است
مجوزهای لازم از سازمان‌های مربوطه از طریق دفاتر خدمات نوسازی

هزینه‌های مربوط به تغییر کاربری ملک
هزینه‌های مربوط به تغییر کاربری به فاکتورهای مختلفی مثل موقعیت خانه، محله، شهر، متراژ خانه و غیره وابستگی دارد؛ به علاوه، مهم‌تر اینکه هر سال نرخ جدیدی به عنوان نرخ پایه برای این مورد تصویب می‌شود. لذا امکان تعیین هزینه دقیقی برای تغییر کاربری املاک وجود ندارد. البته بخشی از این هزینه‌ها که مربوط به عوارض نوسازی و مالیات ملک می‌شوند مشخص هستند و با مراجعه به شهرداری می‌توان از مقدار دقیق این هزینه‌ها اطلاع یافت.

شرایط مجاز برای تغییر کاربری مسکونی به تجاری
بر اساس تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری‌ها، تغییر کاربری محل مسکونی و دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر مهندسی، دفتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله، توسط مالک مجاز است.
بر اساس ماده 2 قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی، مالک می‌تواند از منزل مسکونی خود برای مشاغل خانگی استفاده کند.
بر اساس ماده 33 آیین‌نامه محل تاسیس دفاتر مطبوعات، تاسیس دفاتر مطبوعات در منازل مسکونی مجاز است.
بر اساس قانون محل مطب پزشکان، تاسیس مطب پزشک و مشاغل وابسته مجاز است.
منبع: وب وکیل