برای تعیین وقت حضوری و قرارداد با وکیل از این بخش استفاده کنید.
اعتبار تقسیم نامه عادی
تقسیم مال مشترک و اعتبار تقسیم نامه عادی
پیش از ورود به بحث تقسیم اموال مشترک، مختصری از مال مشترک بدانیم. ماده 571 قانون مدنی شرکت را به این صورت تعریف کرده است : «شرکت عبارتست از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه » اما ممکن است شرکا بدلایل مختلف تمایلی به ادامه این وضعیت یعنی شرکت نداشته باشند. راهکار قانونی برای این امر «تقسیم» است. که قانون مدنی در مواد 589 الی 606 خود به این امر پرداخته و ضمن تبیین شرایط تقسیم، موارد منع و یا ابطال آن را نیز بیان نموده است.
منظور از تقسیم مال مشترک چیست؟ ماده 589 قانون مدنی در این خصوص تصریح دارد :«هر شریک المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را نماید مگر اینکه تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، ملتزم به عدم تقسیم شده باشند.»
آیا امکان الزام شرکا به تقسیم ملک وجود دارد؟ باید گفت خیر. از آنجاییکه یکی از بخش های مهم قانون اساسی هر کشور، حقوق و آزادی های اساسی مردم است و قانون اساسی ما نیز اصول متعددی را به این موضوع اخصاص داده است. دراصل 22 قانون اساسی در مورد مصونیّت ازتعرّض آمده است: حیثیت، جان ، مال، حقوق، مسکن وشغل اشخاص ازتعرّض مصون است مگر در مواردی که قانون تجویز کند. از سوی دیگر در اصل 40 قانون اساسی تصریح گردیده که هيچ كس نمي تواند اعمال حق خويش را وسيله اضرار به غير يا تجاوز به منافع عمومي قرار دهد. همچنین ماده 30 قانون مدنی در مورد حق حاکمیت اشخاص تصریح دارد : هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع دارد مگر مواردی که قانون استثنا کرده باشد
بنابراین همانگونه ملاحظه میشود، برخورداری و حق استفاده از حقوق هر شخصی تا حدی جایز است که خدشه ای به حقوق اشخاص دیگر وارد نسازد. بنابراین زمانیکه فردی با استفاده از حق مالکیت خود، اجازه تعیین تکلیف ملک مشاع را به سایر شرکا ندهد، شرکای دیگریا حتی هر شریکی به تنهایی میتواند اقدام قانونی جهت تقسیم بعمل آورد. در صورت امتناع شریک یا شرکا از تقسیم ملک، شرکای دیگر چه اقدامی میتوانند بنمایند؟ در صورت امتناع هر شریک در مقابل تقسیم مال مشترک از جمله املاک مشاع، شریک متقاضی میتواند با مراجعه به مرجع قضایی درخواست الزام به تقسیم یا افراز را نماید. در صورتیکه مال قابلیت تقسیم را داشته باشد، دادگاه حکم به تقسیم مال خواهد داد. اما اگر مال قابلیت تقسیم نداشته باشد درخواست فروش مال مشترک و تقسیم ثمن حاصل از آن راه حل موضوع است. برای درخواست تقسیم املاک مشاع، معمولا با مراجعه به اداره ثبت مربوطه قابلیت افراز استعلام میگردد. در صورتیکه قابل افراز نباشد متقاضی با ارائه گواهی اداره ثبت مبنی بر عدم قابلیت افراز و سایر مدارک از جمله مدارک مالکیت و هویتی خود اقدام به تقدیم دادخواست فروش مال مشاع مینماید. اعتبار تقسیم نامه عادی و رسمی در املاک در صورتیکه شرکا در خصوص تقسیم ملک مشاع، بین خود توافقی نمایند میبایست با مراجعه به کارشناس مربوطه و نقشه بردار اقدام به تنظیم صورتجلسه تقسیم نموده و آنرا به امضا کلیه شرکا برسانند البته بهتر است شهودی نیز برای این منظور صورتجلسه را امضا نمایند.
اکنون میخواهیم بدانیم اعتبار این تقسیم نامه عادی یا باصطلاح دست نویس چقدر است؟
برخی تصور مینمایند امضا نوشته دست نویس لازم الاجرا نبوده و هر زمانی میتوانند از اجرای آن عدول نمایند. در حالیکه اینگونه نیست . اولا مطابق قانون مدنی تقسیم، الزام آور بوده و هیچ شریکی نمیتواند بدون رضایت بقیه شرکا آنرا بهم بزند. از سوی دیگر ماده 10 قانون مدنی توافقات فیمابین اشخاص را لازم الاتباع دانسته مگر اینکه مخالف قانون باشد. بنابراین باید، با یک امضا ذیل هر نوشته، خود را کاملا متعهد به مفاد آن سند بدانیم مگر اینکه با تراضی فسخ انجام شود. اما در تقسیم املاک قانون ثبت اسناد و املاک کشور ثبت رسمی آن را الزام آور میداند. بنابراین هرگاه شرکای ملک با تراضی و توافق اقدام به تنظیم تقسیم نامه عادی نمودند، میبایست مطابق قانون تقسیم نامه را با مراجعه به اداره ثبت مربوطه اقدام به ثبت رسمی آن نمایند.
مستندات قانونی این امر : ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک کشور : «دولت کسی را مالک قانونی می داند که ملک برابر مقرارت در دفتر املاک ،بنام آن فرد باشد.» ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک کشور : « ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل: ۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد. ۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک کشور : « در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است: کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.1 صلحنامه و هبهنامه و شرکتنامه.2 ماده ۴۸ قانون ثبت : سندی که باید مطابق قانون به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد .
حال اگر همگی در این خصوص اقدام نمایند باطبع مشکلی نخواهد بود. اما اگر یک یا چند تن از شرکا از این امر خودداری نمایند تکلیف سایرین چیست؟
بطور مثال شرکا در خصوص تقسیم ملک بین خود توافق نموده اند و تقسیم نامه عادی تنظیم شده است اما متعاقبا برخی بنا به دلایل مختلف از جمله اختلاف در مرغوبیت قطعات یا موارد مشابه دیگر پشیمان شده و از ثبت رسمی تقسیم نامه خودداری میکند. در این موارد سایر شرکا میتوانند نسبت به اقدامات قانونی جهت تنفیذ تقسیم نامه عادی وسپس الزام شرکای ممتنع به تنظیم رسمی تقسیم نامه، اقدام نماید.
برای الزام شرکای ممتنع به تقسیم به کجا مراجعه شود؟
مادامی که طرفین توافق بر تقسیم نداشته باشند نمی توان ملک را تقسیم نمود.مگر از طریق محکمه وارد عمل شده و دادخواست الزام شریک یا شرکای ممتنع از تقسیم را به تنظیم رسمی تقسیم نامه، تقدیم نماید. امروزه برای تنظیم و تقدیم کلیه دادخواست ها باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قوه قضاییه مراجعه و با ارائه مدارک لازم اقدام به تنظیم دادخواست نمود. بدیهی دفاتر فوق پس از ثبت دادخواست آنرا به دادگاه صالح ارسال مینمایند. دادگاه صالح به رسیدگی ، دادگاه محل وقوع ملک است. اما مراجعین برای ثبت دادخواست به هر دفتری میتوانند مراجعه نمایند.