برای تعیین وقت حضوری و قرارداد با وکیل از این بخش استفاده کنید.
تخلیه ملک تجاری در قراردادهای تابع قانون مالک و مستاجر 1356
تخلیه اماکن تجاری در قراردادهای تابع قانون مالک و مستاجر 1356
همانگونه که میدانید موجر در قراردادهای اجاره مشمول قانون موجر و مستاجر سال 1356 به صرف انقضای مدت اجاره قادر به درخواست تخلیه ملک خود نمیباشد مگر تحت شرایطی که این شرایط در ماده 14 و 19 قانون فوق الذکر بیان شده است و به دو مورد رایج آن بشرح ذیل میپردازیم: یکی از این شرایط انتقال مورد اجاره به شخص ثالث و بدون اجازه موجر است و دیگری تغییر شغل که البته هر یک تحت شرایطی قابل بررسی است
تخلیه بعلت انتقال به غیر ماده 14 قانون موجر و مستاجر سال 1356 مقرر داشته اگر مستاجر بدون اجازه مالک یا حکم دادگاه، به هر طریقی منافع ملک را به فرد دیگری انتقال دهد، مالک میتواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه، اقدام به فسخ قرارداد و تخلیه ملک نماید. نکته مهم این است که حتی اگر قراردادی برای انتقال حق کسب و پیشه، منعقد نشده باشد، اما فرد دیگری غیر از مستاجر عملا از ملک، استفاده نماید، برای تحقق انتقال به غیر کفایت می کند و وجود یا عدم وجود قرارداد، بین مستاجر و منتقل الیه موثر نمی باشد. بعبارت دیگر موجر میتواند با در دست داشتن مدارک انتقال به غیر از طریق وکیل دادگستری و یا دفاتر خدمات قضایی اقدام به طرح دعوای تخلیه به موجب انتقال به غیر نماید. دادگاه پس از بررسی مدارک و تعیین وقت و انجام تحقیقات اولیه و استماع اظهارات طرفین و استعلام ثبتی، جهت تعیین میزان حق کسب و پیشه با صدور قرار کارشناسی موضوع را به کارشناس ارجاع میدهد. میزان حق کسب و پیشه توسط دادگاه و با اخذ نظر کارشناس تعیین و اعلام میشود در این دعاوی خواهان موجر میباشد و خوانده مستاجر اولیه و شخصی که ملک به وی انتقال یافته است. دادگاه صالح برای رسیدگی دادگاه محل وقوع ملک موضوع دعوا هست. نحوه اجرای حکم تخلیه : پس از صدور رای به نفع موجر مبنی بر تخلیه و قطعیت آن بعلت عدم اعتراض یا رد اعتراض، اجرای احکام با انقضای مهلتی که برای مستاجر در رای تعیین شده است (که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نخواهد بود) اقدام به تخلیه ملک نماید. البته موجر میبایست حداکثر تا سه ماه از قطعیت حکم نسبت به پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه تعیین شده اقدام نماید.
نکات مهم در دعوای تخلیه بعلت انتقال به غیر - سکوت موجر مبنی بر انتقال به غیر دلیل بر رضایت به انتقال به غیر نمیباشد - اخذ اجاره از مستاجر دوم توسط موجر قرینه ای بر رضایت وی به انتقال به غیر میباشد - اگر مستاجر بدلیل ناتوانی یا مشکلات دیگر از کمک فرزند یا شاگردش برای انجام امور تجاری استفاده نماید انتقال به غیر محسوب نمیشود - اگر موجر ظر ف مهلت سه ماه از قطعیت حکم نسبت به واریز مبلغ کسب و پیشه تعیین شده مندرج در دادنامه اقدام نکند حکم بلااثر و کان لم یکن مییباشد
تخلیه بعلت تغییر شغل مستاجر اگر در قرارداد اجاره املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، مورد اجاره به منظور انجام شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون اخذ رضایت مالکِ ملک، اقدام به تغییر شغل نماید، در اینصورت مالک میتواند، تخلیه به جهت تغییر شغل را از دادگاه بخواهد مگر اینکه شغل جدید، عرفاً مشابه شغل سابق باشد. موجر بعنوان خواهان اقدام به طرح دعوای تخلیه مینماید و دادگاه پس از بررسی پرونده و تعیین وقت و استماع اظهارات طرفین درصورتیکه ادعای خواهان را مقرون به صحت بداند پس از استعلامات ثبتی مبنی بر مالکیت موجر بر مورد اجاره اقدام به رای مبنی بر تخلیه مینماید در رای مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد به مستاجر برای تخلیه داده میشود.
شرایط تخلیه بعلت تغییر شغل - اگر در قرارداد اجاره شغل خاصی تعیین نشده موضوع تغییر شغل مستاجر موجب حق تخلیه موجر به این عنوان نمیشود - اگر مستاجر از ادامه فعالیت در شغلی که در قرارداد تعیین شده منع شود دلیل موجهی برای تغییر شغل نیست - اگر شغل جدید مشابه شغل قبل باشد مثلا مربوط به یک صنف یا اتحادیه باشد مشمول مورد فوق نمیشود - تمدید قرارداد اجاره بعد از تغییر شغل مستاجر موجب اسقاط حق تخلیه موجر به این دلیل میشود چرا که رضایت ضمنی وی بر تغییر شغل محسوب میشود